ITP Impuesto sobre alquileres de viviendas

ITP impuesto sobre alquiler de viviendas

En los últimos tiempos algunas Comunidades Autónomas han comenzado a reclamar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP de los alquileres de vivienda, por lo que conviene recordar quién, cómo y cuándo debe pagar este Impuesto.

Aunque los arrendamientos de vivienda han estado siempre sujetos al ITP y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad TPO, la realidad es que, en la práctica, las Comunidades Autónomas no lo estaban exigiendo hasta ahora, por lo que son muy pocos los inquilinos que liquidan e ingresan el Impuesto.

Pues bien, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, Cataluña, Asturias, Andalucía y Galicia, han empezando a exigir el ITP, el cual están liquidando de forma masiva, siempre que no esté prescrito, exigiendo además los intereses de demora por no haberlo ingresado en plazo. Ténganse en cuenta que la Administración no podrá exigir el pago del impuesto si hubiese transcurrido el plazo de 4 años desde la finalización del plazo en que debió declararse e ingresarse.

¿Quién está obligado al pago del ITP?

El sujeto pasivo del ITP es el arrendatario (inquilino), por lo que será él quien deba satisfacer el impuesto. No obstante, en caso de impago, la norma establece que será responsable subsidiario el arrendador, si hubiera cobrado el primer plazo de la renta estipulada. Lo anterior siempre que el arrendamiento se lleve a cabo entre particulares.

Si el arrendatario fuera empresario o profesional, la operación se encontraría sujeta a IVA (pero exenta si el destino es vivienda) y no a ITP.

¿Cuánto hay que pagar por el ITP?

La cuota del ITP se calcula aplicando sobre la base liquidable la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiera aprobado tarifa propia, se aplica la escala estatal:

Euros
Hasta 30,05 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,11 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

 

Base sobre la que se aplica la tarifa: servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato.

No obstante, cuando en el contrato no constase la duración, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, en caso de continuar vigente transcurrido dicho periodo.

En los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

 

¿Cuándo y cómo se debe liquidar el ITP?

El ITP se liquida una sola vez por todo el periodo de duración del contrato y podrá satisfacerse mediante la utilización de efectos timbrados (en los arrendamientos de fincas urbanas) o en metálico empleando el modelo 600 de autoliquidación, el cual deberá presentarse en el plazo de 30 días desde la celebración del contrato.

 

Ejemplo:Supongamos que el 20 de enero de 2016 se firma un contrato de alquiler de vivienda cuya duración es de 5 años, siendo el alquiler mensual a satisfacer de 1.500 euros.Base imponible………………………………………90.000 euros(1.500 *12*5)Cuota tributaria………………………………….. 359,99 eurosHasta 7.692,95……30,77 €Resto………………………..(100.307,05/ 6,01) * 0,024040 = 329,22 €

(90.000 – 7.692,95)

Si transcurrido los 5 años las partes decidiesen prorrogar el contrato, supongamos por 3 años más, el arrendatario deberá liquidar el impuesto por dicho periodo.

Especialidades reguladas en algunas Comunidades Autónomas

Hay que tener en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden haber regulado especialidades, por lo que conviene revisar la normativa propia de cada comunidad autónoma.

Por ejemplo, Comunidades Autónomas como Galicia y Aragón han regulado una bonificación en la cuota del 100%, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos. En Andalucía, también se ha establecido una bonificación del 100% en la cuota, cuando se trate de la constitución y ejercicio de opción de compra de arrendamientos vinculados a operaciones de dación en pago. La Rioja ha regulado su propia escala de gravamen.

 

Más información sobre el ITP en Idealista.com

 

Buyer and seller property tax in Spain

Spanish property sales and purchase taxes

These are both the sales and purchase taxes that must be paid when you either buy or sell a property in Spain.

 

Buyer property taxes

First transmission

• Value Added Tax 10 % for housing and 21% for local premises

• Stamp Duty : 1 % of the total value of the transmission to 2 % in case of waiver of exemption from VAT.

Second or subsequent transmissions

• Transfer Tax : 8% up to 400,000 Euros, 9% from  400,001 to 700,000 Euros and 10 % from 700,001 Euros upwards

Tax obligations for non residents

If you are non resident and you want to acquire a property, you must apply for a NIE prior to the acquisition of a property, you must fill and present Model 030 and shall annually declare the property as a non resident.

 

Seller property taxes

Individual property sellers

Individuals Income Tax: transfer value less expenses and taxes less value restated more investment, improvements, expenses and taxes.

From the remaining profit: 21% for the first 6.000 Euros, 25 % for the following 18,000 Euros and 27% for the rest.

Company property sellers

Income tax: declared profit from the difference between the acquisition value and the transfer value.

Tax scheme based on profit:

  • Up to 5 million euros : 25 %
  • Up to 10 million euros : 25 % -28 %
  • More than 10 million euros : 28 %.

Non residents sellers

The buyer is required to withhold 3% of the transfer value and enter it in finance, unless the non-resident in Spain and tribute is certified.

Also, the seller must report the capital gain at a fixed rate of 19% and in case of less than 3 % retained by the purchaser may request a refund of the difference.

In any case (individuals and companies)

Tax on the Value of Urban Land: tax is levied on the increase in land value since the last transmission. May agree to the payment by the purchaser (however, this does not bind the Directors and in case of default, the seller responds).

Is calculated based on the assessed value of the land (regardless of the value of construction) and the years since the previous transmission:

  • 5 years : 2.5% x 30 %
  • Between 5 and 10 years : 2.3 % x 30 %
  • Between 10 and 15 years: 2.4% x 30 %
  • Up to 20 years : 2.5% x 29,045 %

 

¿Cómo tributan las comisiones esporádicas?

¿Cómo tributan las comisiones esporádicas?

La tributación de comisiones esporádicas queda aclarada en una reciente consulta a la Dirección General de Tributos de Hacienda [DGT V0806-15].

Hechos

Persona física que no ejerce actividad alguna y a la que una sociedad le ofrece la posibilidad de obtener una comisión (porcentaje del precio de venta) por buscar comprador para la venta de un inmueble de su propiedad

Duda

Al tratarse de una operación puntual y aislada, se pregunta sobre el sometimiento al IVA y a retención a cuenta del IRPF de la citada operación de mediación.

Comisiones sin IVA

Hacienda considera que estas comisiones no están sujetas a IVA. Esto es así ya que se realizan de forma puntual y aislada, sin intención de continuidad y al margen de una actividad empresarial o profesional.

Actividad profesional

Si el comisionista recibiese varias comisiones al año, Hacienda podría considerar que está llevando a cabo una actividad profesional de mediación, en cuyo caso sí podría exigirle el IVA [LIVA, art. 4.Uno] .

Retenciones

En caso de actividad profesional, el comisionista deberá declarar la renta percibida como un rendimiento de actividades profesionales, por lo que el pagador deberá practicarle retención (como a cualquier profesional) [LIRPF, art. 101.5] :

  • Con carácter general, el 15% (tipo aplicable desde el 12 de julio de 2015).
  • Si el comisionista cobra la comisión en 2016 y en 2013 o antes (es decir, con más de dos ejercicios completos de antelación) no había iniciado actividades profesionales, la retención será del 7%.
Deducciones fiscales sobre la renta en la declaración de IRPF de 2015

IRPF: Deducciones fiscales para la declaración de la renta de 2015

Algunos aspectos a tener en cuenta para reducir la factura en la declaración de la renta (IRPF) del ejercicio 2015.

Aunque resulta difícil rebajar la factura fiscal pues el elenco de deducciones fiscales y reducciones aplicables es muy limitado, conviene revisar bien todas las posibilidades para que dentro de lo que la normativa aplicable permite, se pueda conseguir reducir el pago o incluso aumentar la devolución, así como, si procediera o resultara necesario, adoptar determinadas decisiones antes de finalizar el año.

1. Buscar un asesor fiscal

Acuda a un asesor fiscal. Un experto profesional podrá examinar su caso en particular y ayudarle a obtener más deducciones.

2. Deducciones por aportaciones a planes de pensiones

Las aportaciones a los planes de pensiones reducen la Base Imponible del Impuesto.

Para 2015 la aportación máxima que puede beneficiarse de esa reducción será de 8.000 euros. Además, los contribuyentes cuyo cónyuge no obtenga rendimientos, o éstos sean inferiores a 8.000 euros anuales, podrán reducir en la base imponible del Impuesto por las aportaciones realizadas a favor de su cónyuge, con el límite máximo de 2.500 euros anuales.

3. Deducciones al arrendador por arrendamiento de viviendas

Aunque se ha eliminado la reducción del 100% cuando el arrendatario tenía menos de 30 años, sigue estando vigente la reducción del 60% de los rendimientos netos (ingresos-gasto), con independencia de la edad y nivel de renta del arrendatario.

A este respecto, conviene que el arrendador recuerde para el cálculo del rendimiento neto que son gastos deducibles (con ciertas limitaciones): i) los intereses y gastos de financiación, ii) los tributos (ej. IBI, Tasa de Basuras), iii) Gastos de administración (ej. Gastos de comunidad), iv) gastos jurídicos (ej. Abogado contratado para redactar el contrato de alquiler o reclamar un impago de alquiler), v) saldos de dudoso cobro bajo ciertas condiciones, vi) los gastos de conservación y mejora, vii) seguros, viii) Servicios y suministros y ix) la amortización.

4. Deducciones al arrendatario por alquiler de vivienda

Aquellos contribuyentes que con anterioridad al 1 de enero de 2015 hubiesen celebrado un contrato de arrendamiento y satisfecho por ellos cantidades en concepto de alquiler por vivienda habitual tendrán derecho a una deducción.

De este modo, para los contratos anteriores al 1 de enero de 2015, los contribuyentes cuya base imponible máxima no supere 24.107,20€ podrán aplicarse una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler. Base máxima de deducción:

9.040€, siempre que la base imponible sea menor a 17.707,20€

9.040 – 1,4125 x (BI-17.707,20), cuando la base imponible sea mayor de 17.707,21 y menor o igual a 24.107,20€

Conviene mencionar que existen para los arrendatarios deducciones autonómicas compatibles con esta deducción, generalmente asociadas a requisitos de edad (Madrid 35 años).

5. Deducciones por adquisición de vivienda habitual

Aplicable a contribuyentes que adquirieron la vivienda habitual con anterioridad a 1 enero de 2013, siempre que se hubiera practicado la deducción en relación con dicha vivienda en 2012 o ejercicios anteriores.

Base de la deducción: cantidades satisfechas para la adquisición de vivienda habitual con un máximo de 9.040 euros.

Porcentaje de deducción: 7,5% estatal + porcentaje aprobado por la Comunidad Autónoma. En defecto de regulación: 7,5%.

6. Deducciones a familias numerosas o personas con discapacidad a cargo

En el año 2015 se estableció una nueva deducción aplicable a los contribuyentes que formen parte de una familia numerosa o tengan personas con discapacidad a su cargo. También será aplicable al ascendiente separado legalmente, o sin vínculo matrimonial, con dos hijos sin derecho a percibir anualidades por alimentos y por los que tenga derecho a la totalidad del mínimo. Como requisitos para su aplicación, se exige que los contribuyentes realicen una actividad por cuenta propia o ajena y estén dados de alta en la Seguridad Social o mutualidad alternativa.

El importe de la deducción es, en general, de hasta 1.200 euros anuales. En caso de familias numerosas de categoría especial, esta deducción se incrementará en un 100 por ciento.

Como límite independiente a cada deducción se fijan las cotizaciones y cuotas totales a la Seguridad Social y Mutualidades devengadas en cada periodo impositivo. No obstante, si se tuviera derecho a la aplicación de la deducción por ascendiente con discapacidad o a la deducción por descendiente con discapacidad respecto de varios ascendientes o descendientes con discapacidad, el citado límite se aplicará de forma independiente respecto de cada uno de ellos. A efectos del cálculo del límite, se tienen en cuenta las cotizaciones y cuotas por su importe integro, sin tener en cuenta las posibles bonificaciones que pudieran corresponder.

7. Deducciones sobre la renta por donativos

Sobre los primeros 150 euros se aplica un porcentaje de deducción del 50%, y sobre el resto de la base de deducción, el 27,25% euros. Este último porcentaje será del 32,5% cuando en los dos ejercicios anteriores se hubiesen realizado donativos, donaciones o aportaciones con derecho a deducción en favor de una misma entidad por importe igual o superior al del ejercicio anterior.

8. Deducciones por partidos políticos/ cuotas de afiliación

La deducción será del 20% de las cuotas de afiliación y aportaciones a partidos políticos, Federaciones, Coaliciones y Agrupaciones de Electores, limitándose la base máxima sobre la que aplicar la deducción a 600 euros anuales.

9. Deducciones sobre la renta para Autónomos

Los contribuyentes que desarrollen actividades económicas y cumplan una serie de requisitos podrán deducir los rendimientos netos de actividades económicas del período impositivo que se inviertan en elementos nuevos del inmovilizado material o inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas desarrolladas por el contribuyente.

La inversión en elementos patrimoniales afectos deberá tener lugar en el periodo impositivo en que se obtengan los rendimientos que se reinvierten o en el siguiente, entendiéndose la inversión efectuada en la fecha en que se pongan a disposición.

La deducción se practica en la cuota íntegra del periodo impositivo en que tenga lugar la inversión.

La base de la deducción será la cuantía invertida.

Porcentaje de deducción: 5% o 2,5% si se hubiese aplicado la reducción del art. 32.3 LIRPF (20% por inicio de nuevas actividades) o fuesen rentas obtenidas en Ceuta y Melilla a las que se hubiese aplicado la deducción del 50%.

Los elementos patrimoniales en que se hubiese materializado la inversión deben permanecer en el patrimonio del contribuyente durante al menos 5 años o su vida útil si fuese inferior.

Conviene recordar otros aspectos como la deducción fija de 2.000 euros anuales por gastos de difícil justificación, la deducción por primas de seguro de enfermedad del autónomo y de su familia, la deducción de gastos como la formación, la amortización de los bienes que utilice en su actividad, gastos por relaciones públicas y gastos por viajes profesionales, cuotas colegiales de carácter obligatorio (ej. Abogados, médicos), cotizaciones al régimen especial de trabajadores autónomos (RETA), etc.

10. Plusvalías para mayores de 65 años

La reforma fiscal ha establecido nuevos beneficios para los mayores de 65 años. Además de la exención de tributar por las ganancias derivadas de la venta de la vivienda habitual, a partir de 2015, la ganancia patrimonial derivada de ventas de segundas residencias, acciones o fondos de inversión quedará también exentos si la plusvalía lograda se reinvierte en una renta vitalicia. La exención, eso sí, está limitada a 240.000 euros.

11. Deducciones autonómicas para 2015

Es fundamental tener en cuenta las deducciones aplicables en la Comunidad Autónoma donde se reside y que pueden cubrir diferentes situaciones como gastos escolares, arrendamiento, nacimiento o adopciones, vivienda protegida, personas con discapacidad, familias monoparentales, etc.

En definitiva, aunque es difícil rebajar la factura fiscal pues el elenco de deducciones y reducciones está muy limitado, es fundamental revisar bien todas las posibilidades para que dentro de lo que la normativa aplicable permite, se pueda conseguir reducir el pago o incluso aumentar la devolución, si procede, para lo cual recomendamos acudir a un experto asesor fiscal.

 

Más información

Siga este enlace a la Hacienda Tributaria para leer más sobre las reducciones fiscales sobre la renta en la declaración del IRPF de 2015.

 

Arrendamiento de inmuebles: gastos deducibles del IRPF

Gastos deducibles del IRPF por alquiler de inmuebles

Si usted declara en su IRPF rendimientos del capital inmobiliario por el alquiler de inmuebles, podrá deducirse todos aquellos gastos que hayan sido precisos para obtener dichos ingresos. Vea a continuación los más habituales:

Gastos generales

En primer lugar, recuerde que su cliente podrá deducirse todos los gastos generales derivados del inmueble (LIRPF, art. 23.1.a) :

Tributos

Por un lado, el IBI, las tasas de basuras… y cualquier otro tributo, siempre que no consistan en sanciones ni recargos (los intereses de demora satisfechos a Hacienda sí son deducibles).

Gastos por servicios

Son también deducibles los gastos por servicios (vigilancia, portería, administración…) y los gastos de asesoría jurídica relativa al alquiler (formalización del contrato) o por litigios con el inquilino.

También los seguros del inmueble (daños, responsabilidad civil…) a cargo del propietario.

En caso de que los gastos o tributos anteriores se hayan repercutido al inquilino, sólo serán deducibles para el arrendador si también ha computado el ingreso derivado de dicha repercusión.

Dudoso cobro

También pueden computarse como gasto los alquileres no cobrados, siempre que el deudor esté en concurso o hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la renta impagada (LIRPF, art. 23.1.a.3º) . Eso sí: esas rentas no cobradas deben haberse computado previamente como ingreso (de forma que dicho ingreso quedará anulado por el gasto indicado).

Hasta ahora, cuando se cobraba un alquiler que había dado lugar a un gasto por dudoso cobro en años anteriores, debía imputarse el ingreso en el ejercicio del cobro. No obstante, a partir de 2015 está previsto que esto cambie: cuando el arrendador cobre el alquiler atrasado deberá presentar una complementaria del año en que se dedujo el gasto y eliminarlo, sin sanciones ni intereses (Proyecto RIRPF, art. 13.e) .

Amortizaciones

Otro gasto a tener en cuenta es el de amortización del inmueble alquilado (LIRPF, art. 23.1.a) . Recuerde que el gasto computable cada año es el mayor entre el 3% del valor de adquisición del inmueble (excluido el valor del suelo) y el 3% del valor catastral (excluido también el valor del suelo).

Mobiliario

Si el inmueble se alquila con muebles o electrodomésticos, deduzca también el porcentaje de amortización aplicable según las tablas aprobadas para empresarios en régimen de estimación directa simplificada (RIRPF, art. 14.2.b; OM, 27 de marzo de 1998) . En caso de muebles y electrodomésticos, el porcentaje máximo es del 10% anual, y el período máximo de 20 años.

Intereses y reparaciones

Con límite

También son deducibles los gastos de conservación y los intereses satisfechos por préstamos que se hayan solicitado para adquirir el inmueble alquilado. No obstante, estos gastos están limitados (LIRPF, art. 23.1.a.1º) :

La suma de dichos gastos (intereses más gastos de conservación) no puede ser superior a los ingresos obtenidos por el alquiler del inmueble correspondiente.

Si se supera dicha cuantía, el exceso no se pierde: puede compensarse con los ingresos por alquiler de ese mismo inmueble obtenidos en los cuatro años siguientes.

No obstante, el resto de gastos (amortizaciones, gastos generales…) no se ven limitados en ninguna medida y sí pueden generar rendimientos del capital inmobiliario negativos.

Los rendimientos negativos de un inmueble pueden compensarse con las rentas positivas de otros inmuebles alquilados o con otras rentas de la base general (del trabajo, de actividades económicas…), lo que permite reducir la tributación por IRPF.

Intereses

Dentro de los gastos por intereses se computan los derivados de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble, así como cualquier otro gasto ligado a la financiación (como comisiones de apertura o como los gastos de notario y registro, si los hay) [DGT 0021-92]. No es preciso que el préstamo sea hipotecario: puede tratarse de un préstamo personal, o incluso recibido de un particular (siempre que se pueda demostrar que se ha destinado al inmueble).

Conservación

En los gastos de conservación se incluyen las obras de reparación de averías o de mantenimiento (pintado, limpieza…) y la sustitución de elementos deteriorados (puertas, ventanas, calentador, instalación eléctrica…, incluso la sustitución del ascensor). No obstante, si se han instalado elementos que antes no existían (calefacción, ascensor…), el desembolso no es un gasto, sino una mejora. También son mejoras las inversiones que aumenten la habitabilidad o la vida útil del inmueble) [DGT 0465-00 y V1749-08] .

¿El el impuesto de plusvalía municipal inconstitucional?

¿ES EL IMPUESTO DE PLUSVALIA MUNICIPAL INCONSTITUCIONAL?

Cada vez más tribunales cuestionan que en las ventas de inmuebles con pérdidas se devengue la plusvalía municipal. Incluso uno de ellos ha acudido al Constitucional…

Artificial. El cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía municipal que se satisface al transmitir un inmueble) es artificial: se calcula en función de unas reglas matemáticas que no tienen en cuenta la ganancia o pérdida real producida en la transmisión [LHL, arts. 107 y 108] .

En contra. Algunos tribunales ya se han mostrado contrarios a esta forma de cálculo, con los siguientes argumentos [TSJ Cataluña 21 de marzo de 2012; TSJ Madrid 11 de diciembre de 2013] :

Para que el impuesto sea exigible, debe existir un incremento real del valor del inmueble. Un cálculo ficticio no puede sustituir la realidad.

Al no cumplirse este requisito, se vulneran los principios de equidad, justicia y capacidad económica que los impuestos deben cumplir.

Así pues, si la norma del impuesto no puede interpretarse de otra forma, ésta debería ser declarada inconstitucional.
Consulta al Constitucional. Pues bien, recientemente, un juzgado de San Sebastián [Juzgado nº 3 Donostia 5 de febrero de 2015] ha dado un paso más y ha planteado al Tribunal Constitucional (TC) si dicha norma puede seguir siendo considerada constitucional. Así pues, si alguno de sus clientes vende un inmueble con pérdidas, recomiéndele que pague la liquidación del Ayuntamiento, pero que también la recurra y solicite la devolución del importe ingresado indebidamente, a la espera de lo que diga el TC de forma definitiva.

Spanish non residents real estate taxes obligations

Spanish non residents real estate tax obligations

Tax advice in connection with the services after the acquisition of real estate property in Spain by non residents:

We assume the following:

(i) Currently you are resident in the European Union (aside form Spain), Iceland or Norwegian.

(ii) You acquired a real estate property in Marbella (Spain).

In this case, please be informed about the tax obligations of non-residents once you acquire the properties in Spain:

1. Non-Resident Income Tax (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, or IRNR)

Owners of a real estate asset in Spain, when such property is not rented to third parties, will be taxed on the amount obtained by applying 2% to the cadastral value of this property and applying tax rate of 19,50% (2015).

If you have not been the owner of the property during the whole year, or if it has been rented for any period, only the proportional part of this amount is to be declared.

This yield is calculated once per year, on the 31st December and declared on Form 210. The declaration and payment can be made at any time during the following tax period.

2. Wealth Tax (Impuesto sobre el Patrimonio)

It is compulsory to submit in the case of individuals with a net tax liability or, otherwise, in case the value of assets or rights  exceeds €2,000,000. Nevertheless, a minimum exemption is set at the amount of €700,000.

3. Local Real Estate Tax (IBI) and Garbage Tax (Basuras).

Property owners will be taxed at a rate determined by the municipality where the real estate assets are located. These taxes can be paid by direct debit to your bank account.