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Arrendamiento de inmuebles: gastos deducibles del IRPF

Gastos deducibles del IRPF por alquiler de inmuebles

Si usted declara en su IRPF rendimientos del capital inmobiliario por el alquiler de inmuebles, podrá deducirse todos aquellos gastos que hayan sido precisos para obtener dichos ingresos. Vea a continuación los más habituales:

Gastos generales

En primer lugar, recuerde que su cliente podrá deducirse todos los gastos generales derivados del inmueble (LIRPF, art. 23.1.a) :

Tributos

Por un lado, el IBI, las tasas de basuras… y cualquier otro tributo, siempre que no consistan en sanciones ni recargos (los intereses de demora satisfechos a Hacienda sí son deducibles).

Gastos por servicios

Son también deducibles los gastos por servicios (vigilancia, portería, administración…) y los gastos de asesoría jurídica relativa al alquiler (formalización del contrato) o por litigios con el inquilino.

También los seguros del inmueble (daños, responsabilidad civil…) a cargo del propietario.

En caso de que los gastos o tributos anteriores se hayan repercutido al inquilino, sólo serán deducibles para el arrendador si también ha computado el ingreso derivado de dicha repercusión.

Dudoso cobro

También pueden computarse como gasto los alquileres no cobrados, siempre que el deudor esté en concurso o hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la renta impagada (LIRPF, art. 23.1.a.3º) . Eso sí: esas rentas no cobradas deben haberse computado previamente como ingreso (de forma que dicho ingreso quedará anulado por el gasto indicado).

Hasta ahora, cuando se cobraba un alquiler que había dado lugar a un gasto por dudoso cobro en años anteriores, debía imputarse el ingreso en el ejercicio del cobro. No obstante, a partir de 2015 está previsto que esto cambie: cuando el arrendador cobre el alquiler atrasado deberá presentar una complementaria del año en que se dedujo el gasto y eliminarlo, sin sanciones ni intereses (Proyecto RIRPF, art. 13.e) .

Amortizaciones

Otro gasto a tener en cuenta es el de amortización del inmueble alquilado (LIRPF, art. 23.1.a) . Recuerde que el gasto computable cada año es el mayor entre el 3% del valor de adquisición del inmueble (excluido el valor del suelo) y el 3% del valor catastral (excluido también el valor del suelo).

Mobiliario

Si el inmueble se alquila con muebles o electrodomésticos, deduzca también el porcentaje de amortización aplicable según las tablas aprobadas para empresarios en régimen de estimación directa simplificada (RIRPF, art. 14.2.b; OM, 27 de marzo de 1998) . En caso de muebles y electrodomésticos, el porcentaje máximo es del 10% anual, y el período máximo de 20 años.

Intereses y reparaciones

Con límite

También son deducibles los gastos de conservación y los intereses satisfechos por préstamos que se hayan solicitado para adquirir el inmueble alquilado. No obstante, estos gastos están limitados (LIRPF, art. 23.1.a.1º) :

La suma de dichos gastos (intereses más gastos de conservación) no puede ser superior a los ingresos obtenidos por el alquiler del inmueble correspondiente.

Si se supera dicha cuantía, el exceso no se pierde: puede compensarse con los ingresos por alquiler de ese mismo inmueble obtenidos en los cuatro años siguientes.

No obstante, el resto de gastos (amortizaciones, gastos generales…) no se ven limitados en ninguna medida y sí pueden generar rendimientos del capital inmobiliario negativos.

Los rendimientos negativos de un inmueble pueden compensarse con las rentas positivas de otros inmuebles alquilados o con otras rentas de la base general (del trabajo, de actividades económicas…), lo que permite reducir la tributación por IRPF.

Intereses

Dentro de los gastos por intereses se computan los derivados de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble, así como cualquier otro gasto ligado a la financiación (como comisiones de apertura o como los gastos de notario y registro, si los hay) [DGT 0021-92]. No es preciso que el préstamo sea hipotecario: puede tratarse de un préstamo personal, o incluso recibido de un particular (siempre que se pueda demostrar que se ha destinado al inmueble).

Conservación

En los gastos de conservación se incluyen las obras de reparación de averías o de mantenimiento (pintado, limpieza…) y la sustitución de elementos deteriorados (puertas, ventanas, calentador, instalación eléctrica…, incluso la sustitución del ascensor). No obstante, si se han instalado elementos que antes no existían (calefacción, ascensor…), el desembolso no es un gasto, sino una mejora. También son mejoras las inversiones que aumenten la habitabilidad o la vida útil del inmueble) [DGT 0465-00 y V1749-08] .